ఇల్లు కొనేవారికి సరైన రక్షణలేవీ? : వనం జ్వాలా నరసింహారావు

(Recovered and Reloaded)

ఇల్లు కొనేవారికి సరైన రక్షణలేవీ?

నమస్తే తెలంగాణ దినపత్రిక (11-05-2016)

ఫ్లాట్ల పాట్లు తీర్చేదెవరు?

ఆంధ్రప్రభ దినపత్రిక (11-05-2016)

వనం జ్వాలా నరసింహారావు

జీహెచ్‌ఎంసీ భవన నిర్మాణాల అనుమతుల విషయంలో సాంకేతిక పరిజ్ఞానాన్ని ఉపయోగించుకోవాలని నిర్ణయించడం ఆహ్వానించ దగ్గ పరిణామం. తదనుగుణంగా జీహెచ్‌ఎంసీ నిబంధనల ప్రకారం నిర్మాణ కేటగిరీని బట్టి అనుమతులివ్వడం జరుగుతుందన్న మాట. క్షేత్రస్థాయి పరిశీలన అనంతరం అధికారులు అనుమతుల జారీపై తుది నిర్ణయం తీసుకుంటారు. ఈ ప్రక్రియలో భాగంగా ఇళ్లు కాని, ఫ్లాట్లు కాని కొనుగోలు చేసేవారికి, వాటిని నిర్మించే బిల్డర్ల నుంచి తగు రక్షణలు కలిగించే విధంగా డిజైన్ల, క్షేత్రస్థాయి పరిశీలనలో కొన్ని నిబంధనలు విధించి, ఒక ఐదారేళ్ల పాటైనా వాటిని సమీక్షించే విధానం రూపొందిస్తే బాగుంటుందేమో!

హైదరాబాద్ నగరంలో కాని, ఆ మాటకొస్తే రాష్ట్రంలో-దేశంలోని మరే ఇతర నగరాల్లో కాని, నిర్మాణ రంగంలో వ్యాపారం చేస్తున్న వారు, ఒక సారి విల్లా కాని, ఫ్లాట్ కాని కట్టి కొన్నవాడికి అప్పజెప్పిన తరువాత, దరిమిలా చోటు చేసుకునే లోటుపాటులకు ఎలాంటి బాధ్యతా వహించక పోవడం అందరికీ తెలిసిన విషయమే. నిర్మాణం మొదలవక ముందే బుకింగ్‌లు చేయడం, అడ్వాన్స్ గా అందినంత దండుకోవడం, దాంట్లో కూడా బ్లాక్, వైట్ మనీ అని విడి-విడిగా వుండడం, ఆదరాబాదరాగా రిజిస్ట్రేషన్ చేయడం, ఒక్కో సారి డబ్బంతా తీసుకుని కూడా రిజిస్ట్రేషన్ చేయకుండా తిప్పడం, సదుపాయాల విషయంలో వున్నవీ-లేనివీ చెప్పి మార్కెటింగ్ చేయడం, కొనుగోలుదారుడిని నమ్మించడం, ఏదో విధంగా ఓ ఇంటి వాడిని కావాలన్న కోరికతో ప్రతి విషయంలో కొనుగోలుదారుడు సర్దుకు పోవడం లాంటివి మన దేశంలో కోకొల్లలు. తీరా కొన్నవాడు ఇంట్లో చేరిన తరువాత నీటి సరఫరా లేకపోయినా, లిఫ్ట్ పని చేయక పోయినా, బాత్ రూమ్ లీక్ ఐనా, మరే ఇతర లోటుపాటులున్నా బిల్డర్ తనకేం తెలియదని, అసోసియేషన్ పెద్దలను అడగమని జవాబివ్వడం పరిపాటి. ఇంటిని హాండ్ ఓవర్ చేసుకొనేటప్పుడు కొన్నవాడికి, అమ్మిన బిల్డర్ కీ హడావిడే కాని అగ్రిమెంట్ లో రాసినవన్నీ వున్నాయా? లేవా? అని ఎవరూ పరిశీలించరు. అసలా సాంప్రదాయమే లేదు. ఇటీవల ఓ మిలిటరీ అధికారి వుంటున్న అపార్ట్ మెంట్ సముదాయంలో, కొన్న నెల రోజులనుంచే లిఫ్ట్ పని చేయడం లేదని, ప్రమాదకరంగా వుందని, ఎన్ని సార్లు బిల్డర్ కు ఫిర్యాదు చేసినా పట్టించుకోలేదట. కొంతకాలానికి ఓ రోజున అతడి కొడుకు లిఫ్ట్ లో వున్నప్పుడు హఠాత్తుగా డోర్ తెరుచుకుని పెద్ద ప్రమాదానికి గురయ్యాడు. ఈ విషయాన్ని చివరకు మునిసిపల్ అధికారుల దృష్టికి కూడా తెచ్చాడు. ఇంతవరకూ ఫలితం లేకపోయింది. ఇల్లు కొనుగోలు చేసేవారికి అమ్మిన బిల్డర్ నుంచి తగు రక్షణలు కలిగించే దిశగా చర్యలు తీసుకోవాల్సిన అవసరం వుంది. ఇల్లు అమ్మి బిల్డర్ చేయి దులుపేసుకునే పద్ధతి మారాలి. ఈ నేపధ్యంలో, అమెరికాలో ఇల్లు కొనే ముందర ఎలాంటి జాగ్రత్తలు తీసుకుంటారు తెలుసుకుంటే మంచిది.

అమెరికాలో ఇల్లు కొనడమనేది కొంచెం కష్టం అనిపించినా, వేసే ప్రతి అడుగు జాగ్రత్తగా వేసుకుంటూ పోతే, ఇంటి తాళం చేతులు చేతికందుకోవడానికి నాలుగైదు నెలల కంటే ఎక్కువ పట్టదు. అమెరికా "పట్టణాభి వృద్ధి-గృహ నిర్మాణ శాఖ", దేశంలో ఇళ్లు కొనుక్కోవాలనుకునే వారందరికీ తొమ్మిదంచెల సురక్షిత విధానాన్ని, ఆ శాఖ కార్యదర్శి పేరు మీద విడుదల చేస్తుంది. ప్రభుత్వ మార్గదర్శకాలకు అదనంగా కొనే వాళ్ల అవసరాల కను గుణంగా వుండే విషయాలను కూడా పరిగణలోకి తీసుకోవడం జరుగుతుందక్కడ. ఇవన్నీ బేరీజు వేసుకునే కొంటారెవరైనా అక్కడ ఇళ్లను. ఇల్లు కొనాలనుకునేవారి ఆదాయ వనరులు-అసలు ఆదాయం, దాని ఆధారంగా ఎంత ఋణ సౌకర్యం పొందే వీలుంది, నెలసరి ఖర్చెంత, దాచుకున్న డబ్బునుంచి కట్టగలిగేదెంత, తీసుకోదలచిన ఋణం మీద చెల్లించే స్తోమతున్న వడ్డీ రేటు లాంటి విషయాల ప్రాతిపదికగా, అందులో అనుభవమున్న స్నేహితుల-నిపుణుల సలహా సంప్రదింపులతో కొనే ప్రక్రియ మొదలవుతుంది. ప్రస్తుతం చెల్లిస్తున్న అద్దె-భవిష్యత్ లో చెల్లించ బోయే బాంక్ వాయిదా తేడాను అంచనా వేసుకొని, చెల్లించే స్తోమతుందని నిర్ధారణ చేసుకుని, "పిండికి తగ్గ రొట్టె" నే తయారు చేసుకుంటారు.

సొంత ఇల్లు కొన్నుక్కోవాలనుకున్న ప్రతి వారూ, తమ హక్కులను గురించి తెలుసుకుంటారు మొదలు. ఆస్తి కొనుగోలు-అమ్మకాలకు సంబంధించి ప్రభుత్వ నిబంధనలను, ఋణ సౌకర్యం నిబంధనలను క్షుణ్ణంగా అర్థం చేసుకుంటారు. అప్పు దొరుకుతుంది కదా అని ఎవరిస్తే వారి దగ్గర లోన్ తీసుకోకుండా, సరైన హోమ్ వర్క్ చేస్తే, వాయిదాలన్నీ చెల్లించే లోపు, ఎక్కడ తీసుకుంటే ఎక్కువ ఆదా చేయవచ్చో అధ్యయనం చేసి, వివిధ బాంకుల వారితో సంప్రదింపులు జరిపి, బేరమాడి, తక్కువ వడ్డీ ఇచ్చే చోటునే అప్పుచేయడం జరుగుతుంది. ఎంత ఋణం పొందుతారో, అంత మొత్తానికి మొదలే బాంకునుండి ఉత్తర్వులు తీసిపెట్టుకుంటారు. మొదటి సారి ఇల్లు కొనుక్కునే వాళ్లు తక్కువ డౌన్ పేమెంట్ అవకాశాలను అన్వేషిస్తారు. నిబంధనలకు సంబంధించిన ఏ విషయమైనా, అక్షరం ముక్క పొల్లు పోకుండా చదివి-అర్థం చేసుకుని, ఆ తర్వాత అడుగు వేస్తారు.

ఒక్కో ప్రాంతానికి అక్కడ లభించే సౌకర్యాల ప్రాతిపదికగా ఒక్కోరకమైన ఆస్తి పన్నులు విధిస్తుంటారు. ఈ పన్నుల్లోనే, పిల్లల చదువుల ఖర్చు, వాళ్ల స్కూల్ బస్ రవాణా చార్జీల ఖర్చు లాంటివి చేర్చబడతాయి. సొంత ఇల్లు కొనుక్కునేవారు, వారుండబోయే ప్రాంతం తీర ప్రాంతమా, లోయా, థండర్ స్టార్మ్స్ లాంటి ప్రకృతి భీభత్సాలకు లోనయ్యే ప్రాంతమా అని కూడా విచారిస్తారు. అలాంటప్పుడు, అవసరమైనప్పుడు వాటి నుంచి వచ్చే ముప్పును అధిగమించేందుకు, సాంకేతికంగా సదుపాయాలను సమకూర్చే సమర్థవంతమైన-పేరొందిన గృహ నిర్మాణ సంస్థలను ఎంపిక చేసుకుంటారు. వీటన్నిటినీ దృష్టిలో వుంచుకొని, సంబంధిత రియల్ ఎస్టేట్ ఏజంటును ఎంపిక చేసుకుంటారు. "ఇల్లు కట్టి చేసి చూడు-పెళ్లి చేసి చూడు" అన్న విషయం ఒక యూనివర్సల్ ట్రూత్. ఏ వ్యక్తికైనా, ఇల్లు కొనడమంటే, జీవితంలో తీసుకునే అతి కీలకమైన నిర్ణయమే కాకుండా, అతి ఖరీదైన కొనుగోలు కూడా అదేననాలి. ఇల్లు కొనుక్కుందామన్న నిర్ణయం తీసుకున్న మరుక్షణమే, మనకు తెలియకుండానే, దానికి సంబంధించిన రియల్టర్లు తారస పడుతారిక్కడ. కొనుగోలుదారు అవసరాలకు అనుగుణంగా, వారి పక్షాన బేరసారాలు చేస్తుంటారు వీరు. ఈ రియల్టర్ ఏజంటుకు లభించే కమీషన్ కొనుగోలుదారులనుంచి కాకుండా, అమ్మకం దారుల నుంచే లభిస్తుంది.

ఎంపిక చేసుకున్న రియల్ ఎస్టేట్ ఏజంటుతో ఇల్లు కొనుగోలు చేయదల్చుకున్న వారు, తమ అవసరాలను వివరించి, అనువైన స్థలం, కావాల్సిన ఇతర సదుపాయాలు, ఇరుగు-పొరుగు వ్యవహారాలు, ఇంటి ధర, ఇంటి డిజైన్ లాంటి విషయాలను విచారిస్తారు. ఇంటి నిర్మాణంలో తీసుకోబోయే జాగ్రత్తలు, గారంటీ కాలం, మధ్యలో ఏ రకమైన సేవలు లభించనున్నాయి కూడా అడుగుతారు.  ఏజంటుతో, ఆదినుంచి-అంతం వరకు, ఇల్లు కొనుగోలుకు ఏమేమి చేయాలో, ప్రతి చిన్న వివరాన్నీ అడిగి తెలుసుకుంటారు. ఇరువురు, అన్ని విషయాలలో అంగీకారానికి వచ్చేంతవరకు, చర్చలు కొనసాగుతుంటాయి. టర్మ్స్-కండీషన్స్ కుదుర్చుకుంటారలా. కొనదల్చుకున్న ఇంటికి సంబంధించి, అంగీకారానికి వచ్చిన ప్రతి విషయానికి సంబంధించిన ప్రతి అంశం విషయంలో, ఒప్పందాలను పొందుపరుస్తూ, తయారై వున్న ఒప్పంద పత్రంపైన సంతకాలు చేయడం జరుగుతుంది. ఇల్లు కొనుక్కునే ముందర ఋణ సౌకర్యం పొందేందుకు, బాంకులకు రెండు నుంచి అయిదేళ్ల కాలం, తనకు సంబంధించిన ఆర్థికపరమైన లావాదేవీల వివరాలన్నింటినీ అందచేస్తారు. ఉద్యోగం చేస్తున్న సంస్థ యాజమాన్యం నుంచి అవసరమైన ధృవీకరణ పత్రాలను కూడా ఇస్తారు.

రియల్టర్ ఏజంట్ సూచన-సలహా ప్రాతిపదికగా ఒప్పంద పత్రాల మీద సంతకాలు పెడుతున్న సమయంలోనే కొంత మొత్తాన్ని డిపాజిట్ చేయాల్సివుంటుంది. సాధారణంగా అది అతి తక్కువ మొత్తంలోనే-మొత్తం విలువలో ఒక శాతం మాత్రమే వుంటుంది. ఇది చెక్కు రూపేణా ఇస్తారు. ఈ చెక్కును "ఎస్ క్రో" ఏజంట్ వద్దనే వుంటుంది. డిజైన్ ఖరారు చేసుకున్న తర్వాత ఇంకో నాలుగు శాతం చెల్లిస్తారు. ఆ తర్వాత ఇల్లు పూర్తయి, ఇంటి తాళం చేతులు ఇచ్చినప్పుడే, మిగిలిన మొత్తాన్ని సరాసరి బాంకులే అమ్మకం దారుడికి చెల్లించే ఏర్పాటుంటుంది. ఇల్లు నిర్మాణం మొదలైనప్పటినుంచి అప్పగించేంతవరకు, మధ్యలో అవసరమైన అన్నిరకాల క్వాలిటీ పరీక్షలు ఇరు పక్షాల నిపుణులు జరుపుతారు. ఒప్పందంలో రాసుకున్న సౌకర్యాలన్నీ అమర్చిన తర్వాతే ఫైనల్ సెటిల్ మెంట్ జరుగుతుంది. ఇరవై ఏళ్ల వారెంట్, భీమా సౌకర్యం, భద్రతా ఏర్పాట్లు, గాస్-నీటి సరఫరా ఏర్పాట్ల లాంటివి అన్నీ అయిన తర్వాతే సొంతదారులు ఇంట్లో ప్రవేశిస్తారు. ఒప్పందంలో పేర్కొన్నవన్నీఇంట్లో అమర్చడం జరిగిన తరువాత ఇరు పక్షాల "వాక్ థ్రూలు" అవుతాయి. ఇరు పార్టీలు అన్నీ సవ్యంగా వున్నాయని అనుకున్న తరువాతే హాండ్ ఓవర్ చేస్తారు.

అమెరికాలోని ఇళ్లన్నీ దాదాపు ఒకే రకమైన డిజైన్లలో వుంటాయనిపిస్తోంది. కాకపోతే పెద్దవి-చిన్నవి వుంటాయి. తుపాను లాంటి ప్రకృతి భీభత్సాలకు గురి కావచ్చనుకున్న ప్రాంతాలలో కొన్ని రకాల రక్షణలు, మంచు బాగా కురిసే ప్రాంతాలలో ఇంకో రకమైన రక్షణలు, అధిక వర్షపాతమున్న ప్రదేశాల్లో దానికి తగ్గ రక్షణలు.. ... ఇలా అవసరాలను బట్టి రక్షణలు ఏర్పాటు చేస్తారు బిల్డర్లు. ఉదాహరణకు సిన్సినాటిలో ఇంటికి సెల్లార్ సౌకర్యం కలిగిస్తారు. అక్కడ "థండర్ స్టార్మ్స్-టార్నొడోస్" బాగా వస్తాయి. అవి రావచ్చని పసిగట్టి, వాతావరణ సూచన ఇవ్వగానే, అక్కడున్న వారు దాని తీవ్రతను బట్టి "అండర్ గ్రౌండ్’ లోకి కొంచెం సేపు వెళ్లి తలదాల్చుకుంటారు. డిజైన్ ఏదైనా నిర్మాణం మొత్తం అధికభాగం చెక్కలతోనే చేస్తారు. బహుశా ఏ పదో వంతో ఇటుకలతో వుంటుందేమో.

డూప్లెక్స్ తరహా ఇళ్లల్లో, సర్వ సాధారణంగా లివింగ్ రూమ్, కిచెన్, డైనింగ్ సదుపాయం, అతిథుదులొచ్చినప్పుడు అందరూ కలిసి భోజనం చేసేందుకు అదనంగా మరో ఓపెన్ రూమ్, అతిథులకు వాష్ రూమ్ లతో సహా, "మాస్టర్ బెడ్ రూమ్" కింద వుంటాయి. గెస్ట్ బెడ్ రూమ్, పిల్లల పడక గదులు, పిల్లలు ఆడుకునే గదులు, స్టడీ రూమ్స్, వాళ్ల దైనందిన కృత్యాలకు కావాల్సిన ఇతర సౌకర్యాలు పై అంతస్తులో ఏర్పాటు చేస్తారు. డూప్లెక్స్ కాకపోతే అన్నీ కిందనే వుంటాయి. చిన్న సైజ్ ఇళ్లల్లో తక్కువ బెడ్ రూమ్స్ వుంటే, పెద్ద వాటిల్లో ఎక్కువుంటాయి. ప్రతి ఇండిపెండెంట్ ఇంటికి ముందు-వెనుకా విశాలమైన లాన్, దానికి తగ్గ బహిరంగ స్థలం వుంటుంది. ఇంటిని హాండ్ ఓవర్ చేసేటప్పుడే, లాన్ పూర్తిగా తయారుచేసి, అప్పటికే కొంచెం ఎత్తెదిగిన కొన్ని స్టాండర్డ్ రకాల చెట్లను నాటి, అవి నీటికొరకు ఇబ్బంది పడకుండా అవసరమైన స్ప్రింక్లర్ సౌకర్యాలను అమర్చి మరీ ఇస్తారు.

మన దేశంలో, బిల్డర్ కు నిర్మాణానికి అనుమతులు ఇచ్చేటప్పుడే, వారి దగ్గర కొనుగోలు చేసేవారికి, ఆ బిల్డర్ స్వల్పకాలిక, దీర్ఘకాలిక రక్షణలు కలిగించే విషయంలో స్పష్టమైన నిబంధనలు విధించాలి. ఆ నిబంధనలను ఉల్లంఘించేవారిపై కఠిన చర్యలు తీసుకోవడమే కాకుండా, భవిష్యత్ లో వారికి అనుమతులిచ్చేటప్పుడు గతంలో కట్టిన వాటి విషయంలో వారనుసరించిన పద్ధతులను పేర్కొనేలా ఒక కాలం వుంచాలి. END